Судебная защита от сноса при нарушении целевого назначения участка и ВРИ

Статья будет интересна и ориентирована на тех, кто планирует построить дом. Часто бывает, когда приобретается земельный участок, сразу начинается строительство дома. Потом возникает ситуация, о которой я расскажу в статье. И да!, это статья о рисках, которые возникают при строительстве дома.  

Самоволка — это

Самовольной постройкой является здание сооружение или другое строение: — возведённое или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; — возведённое или созданное без получения на это необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, установленных на дату начала возведения или создания самовольной постройки и представляющее собой угрозу жизни и здоровью граждан. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Критерии самовольной постройки определены в Гражданском кодекс РФ, а также уточнены в обзорах судебной практики (2018 – 2022 года) и постановлением Пленума ВС РФ (2023 года).  

Основные признаки и критерии самовольной постройки:

— отсутствие разрешения на строительство (это ситуация, когда строительные работы начаты или продолжаются без документа, который подтверждает право на проведение работ, в отношении ИЖС эта норма не действует, но уведомить о планируемом строительстве необходимо); — возведение постройки на земельном участке, который не предоставлен в установленном порядке (в зависимости от обстоятельств и последствий такого строительства, нарушителю может грозить штраф или принудительный снос постройки); — строительство на участке скатегорией, не допускающей возведения строений (категорию земель определяют по целевому назначению, которое указано в правоустанавливающих документах на участок, это могут быть земли сельскохозяйственного назначения, земли населённых пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, и т.д.). Если категория участка не допускает возведения строений, то строить на нём запрещено. За нарушение этого правила предусмотрена ответственность); — нарушение градостроительных и строительных правил при строительстве (нарушения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве (требования технических регламентов, проектной документации, правил благоустройства, санитарно-эпидемиологических требований, требований пожарной безопасности, экологической безопасности и других) могут привести к серьёзным последствиям, включая угрозу безопасности людей и окружающей среды, за нарушения предусмотрена ответственность, может быть административной или уголовной (наступает в случае причинения вреда жизни и здоровью людей, существенного ущерба имуществу или окружающей среде). Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки.  

Актуальный случай из практики.

В июне 2024 в Мосгорсуде (апелляционная инстанция) прошел интересный процесс. Истец – Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ). Исковое заявление о сносе самовольной постройки. Решение Щербинского суда города Москвы (2021 года), первая инстанция, в иске ДГИ отказано. В данном судебном споре – нарушение ВРИ (вид разрешенного использования земельного участка), это единственный формально обоснованный довод в иске, но есть много «но». Есть еще несколько доводов ничем не обоснованных, не мотивированных, не аргументированных. Ситуация: на земле ИЖС, построен дом блокированной застройки (для проживания двух семей), зарегистрирован в Росреестре в 2013 году. Есть разрешение на строительство. ПЗЗ (Правила землепользования и застройки города Москвы) появились в 2017 году. В материалы дела приложено Заключение экспертной организации (назначено проведение экспертизы определением суда). Согласно выводам экспертов: дом расположен в границах земельного участка, дом признан домом блокированной застройки, соответствует Правилам землепользования и застройки города Москвы, не нарушает права и интересы третьих лиц. Мосгорсуд оставил решение Щербинского суда в силе, апелляционную жалобу ДГИ без удовлетворения! Обе судебные инстанции отказали ДГИ в признании постройки самовольной и отказали в сносе! В заключении обращаю внимание на то, что для строительства дома необходимо заключить договор подряда. Для заключения договора подряда с подрядной организацией, необходимо изучить рынок подрядных организаций и выбрать ту, которая имеет опыт в строительстве домов и все необходимые допуски. В договоре подряда детально продумать и прописать: — виды работ; — сроки производства работ; — стоимость и порядок оплаты; — ответственность и гарантии. Договор подряда придаст Вам уверенности и спокойствия, максимально снизит риски. Для тех кто вообще продумывает все до мелочей – возможность налогового вычета.