Май 2025
Анонс
Департамент городского имущества Москвы требовал снести жилой дом, который десять лет стоял легально и был зарегистрирован в Росреестре. Пять судебных инстанций, три тома материалов, внезапно «найденная» водоохранная зона и финал, в котором дом остался стоять. Рассказываю, как это было и что из этой истории полезно знать каждому собственнику.
Всё начиналось буднично. На участке с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство построили дом блокированной застройки (две секции) и в 2013 году зарегистрировали его в Росреестре. Правила землепользования и застройки Москвы появились лишь в 2017 году, через четыре года после регистрации дома. Казалось бы, спи спокойно. Но спустя десять лет ДГИ пришёл в суд с иском: признать дом самовольной постройкой и снести. В обоснование требований департамент сослался на несоответствие виду разрешённого использования земельного участка, отсутствие разрешения на строительство, а также ряд иных, по мнению ответчика, необоснованных доводов.
Щербинский суд в 2021 году разобрался и отказал в иске полностью. ДГИ подал апелляцию, и дело переехало в Мосгорсуд.
То заседание я запомню надолго. На столе передо мной лежали документы по трём томам дела, в руках я держал оригинал разрешения на строительство. Коллегия посмотрела на этот натюрморт и спросила: «Вы это зачем разложили? Хотите об этом рассказывать?» Хочу, ответил я и помахал разрешением. Судьи задали свои вопросы, получили ответы и ушли в совещательную. Вернулись через три минуты: решение оставить в силе, жалобу ДГИ без удовлетворения.
Точка? Как бы не так. В декабре 2024 года Второй кассационный суд общей юрисдикции отменил апелляционное определение и вернул дело в Мосгорсуд в новом составе. Причина: участок будто бы частично попадает в водоохранную зону, а значит, по логике кассации, ограничен в обороте и капитальное строительство на нём невозможно. С водным законодательством такая формулировка согласуется слабо, но спорить с определением не было смысла, нужно было работать.
На повторном рассмотрении мы запросили документы об установлении водоохранной зоны сразу в двух местах: в Департаменте ЖКХ и благоустройства Москвы и в Московско-Окском бассейновом водном управлении. Из первого пришёл расплывчатый ответ: по имеющейся информации участок в зоне. Из второго честнее: подлинно установить границы зоны можно только по итогам обследования. Самого документа об установлении зоны не нашлось нигде. В ЕГРН о ней ни слова.
На заседании я спросил представителя ДГИ: как именно наличие водоохранной зоны превращает дом в самовольную постройку? В ответ тишина. Да и что тут скажешь, если в водоохранной зоне строительство законом разрешено, пусть и с ограничениями.
Судебная экспертиза подтвердила: дом не создаёт угрозы жизни и здоровью людей, права третьих лиц не нарушает, градостроительным регламентам соответствует. Верховный Суд в практике 2025 года не раз указывал на приоритет таких заключений. Апелляция снова отказала ДГИ. Затем и вторая кассация, уже пятая по счёту инстанция, ничего нового в деле не нашла.
Что здесь ценно для собственника
Запись в ЕГРН это не формальность, а серьёзный щит: оспорить её можно только в суде и только с реальными доказательствами. Если зона с особыми условиями не установлена надлежащим документом и не внесена в ЕГРН, опереться на неё в споре не выйдет. Да сеть случаи, когда ЗОУИТ установлена, но сведения о ней в ЕГРН отсутствуют, каждую такую ситуацию надо разбирать, выход есть, например: а знал ли собственник участка о ЗОУИТе.
И держите документы в порядке годами: разрешение на строительство, техплан, выписки, переписку. Однажды именно они встанут между вашим домом и исковым заявлением.